Zkusím zde sepsat informace, které jsem zjistil, včetně odkazů na zdroje. Vše je řešeno z pohledu hostitele, čili že vy máte nemovitost a tu krátkodobě pronajímáte.
Předně chci upozornit, že níže uvedené informace jsou pouze informativního charakteru a pokud potřebujete poradit, je nejlepší se obrátit na daňovaného poradce, účetní a finanční úřad. Přece jen je to už nějaký pátek, kdy tato služba tady funguje, takže by všichni mohli a měli mít povědomí o co se jedná a jak s tím naložit.
První si vyjasněme situaci hostitele (ubytovatele)
- nemovitost je v ČR
- pronajímá krátkodobě - například víkendové pobyty apod.
- ubytovanému poskytujete úklid, ručníky, TV/internet
- přijímá platby i v hotovosti
- není plátce DPH
- nemá datovou schránku
- služby, které využívá (Airbnb/Booking.com) jsou od zahraniční firmy (v EU), ale bez sídla v ČR
Jaké jsou povinnosti
- Pokud pronajímáte krátkodobě, musíte mít živnostenský list na ubytování. Konkrétně živnost volnou č. 55 - ubytovací služby.
- Tím, že máte živnostenský list, vám může vzniknout povinnost odvádět zdravotní a sociální "pojištění" každý měsíc.
- Pokud přijímáte platby v hotovosti od hostů, musíte se registrovat kvůli EET.
- Pokud vaše město/obec vybírá "Lázeňské poplatky" - jste povinni platit i tyto
- Pokud svou nemovitost nabízíte přes Airbnb/Booking.com, jste povinni se na finančním úřadě registrovat jako "Identifikovaná osoba".
- Jako Identifikovaná osoba, musíte podávat hlášení - pouze pro měsíc kdy přijmete platbu ze zahraničí.
Co z toho tedy vyplývá, co jsem zjistil a jak jsem postupoval
Klasický pronájem je vcelku jednoduchý a to i přesto, když nemovitosti nabízíte přes české internetové portály. Ve většině případů totiž pouze zaplatíte registrační poplatek a nic dalšího. Případně si tento portál přihodí nějakou částku navíc k vaší ceně. Ale stále jde o českou firmu a vás jako českého občana. Oni vám vystaví fakturu, vy ji zaplatíte. Nic složitého.
Zábava teprve nastane v případě, kdy nemovitost začnete nabízet přes Airbnb. Airbnb je totiž zahraniční firma se sídlem v EU (Irsko). Ono nabízení ještě takový problém není, ale jakmile přijmete platbu, tak už začíná kolotoč!
Registrace Identifikované osoby
Je potřeba se na vašem finančním úřadě zaregistrovat jako Identifikovaná osoba do 15 dnů, od doby, kdy vám nastane tato povinnost (většinou od přijetí platby na účet). Formulář naleznete zde: https://adisepo.mfcr.cz/adistc/adis/idpr_epo/epo2/uvod/vstup_expert.faces pod názvem Přihláška k registraci k dani z přidané hodnoty platná od 1.1.2015. Pokud nemáte datovou schránku, formulář vyplňte a odešlete na FÚ. Následně si vytiskněte "Potvrzení o podání" a do 5 dnů se dostavte na FÚ.Pár důležitých rad k vyplnění
- jako DIČ uveďte vaše rodné číslo
- zaškrtněte že se registrujete jako Identifikovaná osoba!
- jako důvod registrace zadejte § 6h
- jako důvod dobrovolné registrace uveďte např. "příjem služby ze zahraničí"
- před odesláním počkejte, až vám od Airbnb přide doklad o zaplacení Servisního poplatku a ten přiložte k registraci. Ve většině případů totiž úředníci nechtějí registraci provést, pokud nemáte doklad ze zahraničí. To, že žádný zákon tuto povinnost dokladu neukládá, pominu.
Po pár dnech vám dorazí oznámení poštou. Tím to ale bohužel nekončí. Nyní je potřeba vyřešit doklad k částce, kterou vám Airbnb poslalo na účet - vyplnění formulářů a odeslání na FÚ.
Vyplnění formulářů
Jakmile jste se registrovali, máte další povinnosti, jakmile přijmete částku od Airbnb. Konkrétně do 25 dne následujícího měsíce, kdy jste platbu přijali, vyplnit a odeslat tyto formuláře na FÚ. Pokud jste v daném měsíci žádnou platbu od Airbnb nebo jiné zahraniční firmy nepřijaly, nic neposíláte. Takto se to dočtete v zákoně i v pokynech, když vyplňujete Souhrnné hlášení. Zase platí, že je nutné je podat elektronicky.- Souhrnné hlášení VIES
- Přiznání k dani z přidané hodnoty platné od 1.1.2011
Oba formuláře jsou dostupné zde: https://adisepo.mfcr.cz/adistc/adis/idpr_epo/epo2/uvod/vstup_expert.faces
Souhrnné hlášení VIES
Neboli formulář s částkami, které jste přijali. Nikde jsem nedohledal, jestli k částce, kterou jsem přijal na účet, mám přičíst i odečtený Servisní poplatek, takže osobně zde zadám celkovou částku. Pokud to bude špatně, asi to zjistím až po pár měsících či letech z FÚ.Na co si dát ve formuláři pozor
- DIČ bude vaše rodné číslo
- v řádcích souhrnného hlášení vyplňte následující
- Celková hodnota plnění je částka, kterou byste dostali, pokud by neexistoval servisní poplatek. Nikoliv tedy čáska, která přijde na účet.
Přiznání k dani z přidané hodnoty platné od 1.1.2011
Ve formuláři se zase najeďte do průvodce a klikejte.- zdaňovací období vyberte měsíc a rok, ve kterém jste platbu přijali
- typ plátce - Identifikovaná osoba
- hlavní ekonomická činnost - zde bych vybral nějaké ubytování nebo rekreační a ostatní krátkodobé ubytování
- identifikace subjektu - to jste vy
- nyní jděte až na řádek 21 a vyplňte celkovou přijatou částku od Airbnb v daném měsíci
DPH
Zde koluje mnoho informací, ale nikdo pořádně nic neví... Co jsem zjistil, tak DPH 21% ze Servisního poplatku platí už Airbnb. Vás se tedy toto placení vyhne. Potvrzené to mám neoficiálně od FÚ i od Airbnb. Na dokladu o Servisním poplatku od Airbnb je uvedena celková částka i DPH 21%. Na váš účet ale dorazí částka již ponížená o tento celkový Servisní poplatek, takže vy již nic neodvádíte. Přijatou částku pouze přiznáte jako příjem, tak jako kdyby vám někdo platil za fakturu, kterou jste mu vystavili.
Faktura k částce, kterou jste přijali od Airbnb
Podle mé účetní, by na faktuře měla být celková částka, za kterou se nabízí pobyt. A to proto, že Airbnb pak vystavuje "fakturu" na servisní poplatek. To, že to Airbnb započte a rovnou to odečte, nic nemění na tom, že bych jim správně měl fakturovat celkovou částku.Aktualizováno 9.3.2019
Zdroje
Jak posoudit, jestli musíte mít živnostenské oprávnění
https://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-placeni-dani/2017-10-11_Info_k_danovemu_posouzeni_povinnosti_poskytovatelu_ubytovacich_sluzeb.pdf
Posouzení, jestli je nutné řešit EET
http://www.etrzby.cz/assets/cs/prilohy/Ubytovani_nebo_najem_EET_verejnost.pdf
Informace o poskytování ubytování přes internet
https://www.financnisprava.cz/cs/financni-sprava/pro-media/tiskove-zpravy/2017/FS-vydala-informaci-o-povinnostech-subjektu-poskytujicich-ubytovani-pres-internet-8799
Náhled na problematiku ubytování a plateb od daňových poradců z Rödl & Partner
http://www.roedl.net/fileadmin/user_upload/Roedl_Czech_Republic/clanky/2018/Dane_a_pravo_v_praxi_062018_Pazderova_Vejrova.pdf
Co je to Identifikovaná osoba
http://www.jakpodnikat.cz/identifikovana-osoba-k-dph.php
Jak vyplnit přihlášku Identifikované osoby
http://www.svetbezstresu.cz/wp-content/uploads/P%C5%99ihl%C3%A1%C5%A1ka-k-registraci-identifikovan%C3%A1-osoba-fyzick%C3%A1.pdf
https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dph/jak-vyplnit-registracni-formular-k-dph/
Identifikovaná osoba v příkladech
https://www.uctovani.net/clanek.php?t=Identifikovana-osoba-v-prikladech-z-praxe&idc=278
Souhrnné hlášení
http://www.jakpodnikat.cz/souhrnne-hlaseni-dph.php
https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dph/souhrnne-hlaseni/
https://www.josefkroupa.cz/souhrnne-hlaseni
http://blog.vzamis.cz/2017/11/11/jak-vyplnit-souhrnne-hlaseni-identifikovana-osoba/
https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dph/souhrnne-hlaseni/
Přiznání k DPH
https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dph/priznani-k-dph-%E2%80%93-obsahova-napln-jednotlivych-radku
Formuláře finanční správy
https://adisepo.mfcr.cz/adistc/adis/idpr_epo/epo2/uvod/vstup_expert.faces
Fakturování do zahraničí
https://www.fakturoid.cz/blog/2013/07/01/faktury-do-zahranici
Další informace
https://www.josefkroupa.cz/stali-jste-se-identifikovanou-osobou-pak-vas-ceka-same-papirovani
http://www.blogovnik.cz/identifikovana-osoba-k-dph-kdy-se-zaregistrovat-jake-vykazy-zpracovat-201507201254.php
https://blog.videolektor.cz/zpracovat-dph-u-uber-airbnb-zbozi-jineho-statu/
http://kontext.jsemlenka.cz/?p=173484319
https://money.cz/ucetni-a-danove-tipy/danove-povinnosti-poskytovatelu-ubytovacich-sluzeb-typu-airbnb/
http://adka.cz/category/sluzba-airbnb/
Děkuji, moc pěkné
OdpovědětVymazatTomáši,
OdpovědětVymazatděkuji za článek. Dnes jsem od AIRBNB dostal objednávku na poskytnutí zážitku s plněním do konce března a tak jsem začal zjišťovat informace jak účtovat. U mě do toho ještě vstupuje to, že jsem se registroval jako OSVČ a jsem plátce DPH. SH již podávám, poskytuji jinou službu plátci DPH na Slovensku. Zatím jsem od AIRBNB nedostal fakturu, tak nevím jak to bude. Dle obrázku u tebe. Máš nějakou informaci jaké se budou vypisovat částky do SH a DPH. Pokud celk.částka bude 1000 kč DPH je 173,55 kč. Serv. poplatek je 200 kč DPH je 34,70 kč. Co napsat do SH a DPH řádek 21 ? pokud víš děkuji za radu. Roman
Ahoj Romane,
OdpovědětVymazatosobně bych do SH napsal celou částku včetně DPH. U přiznání k DPH se neodvážím ani hádat, protože pro mě je DPH černá skříňka o které téměř nic nevím.
Zkus se zeptat účetní nebo daňové poradkyně, případně i na finančním úřadě by dneska měli vědět co a jak.
Pokud budeš mít nějakou odpověď, budu rád, pokud se o ni podělíš.
Díky
Komentář od jednoho čtenáře, který přišel emailem.
OdpovědětVymazatDobrý den, Tomáši,
děkuji za aktualizovaný článek, podařilo se mi díky němu zaregistrovat jako
identifikovaná osoba bez nových šedin při jednání s úřady :)
Jako OSVČ jsem se 19.3.2019 přihlásil "dobrovolně" na finančním úřadě k
registraci DPH jako identifikovaná osoba kvůli Airbnb. Po schválení
registrace úřadem 5.4. (tj. za 13 pracovních dní; registrace platná zpětně
k datu podání žádosti) jsem v účtu Airbnb do Profilu zadal své DIČ, systém
automaticky DIČ ověřil během několika hodin a v potvrzujícím emailu Airbnb
uvádí, že mi od teď budou vystavovat faktury na provizi bez DPH.
(Pokud DIČ už v Profilu máte, ale ve stavu "Neověřeno", zkuste DIČ vymazat
a vložit znova)
Zde je text potvrzujícího e-mailu od Airbnb:
**************
Předmět: Ověření DIČ Evropské unie bylo úspěšné
Úspěšně jsme ověřili tvé EU DIČ [CZ1234561234]. Tvůj status plátce DPH bude
uplatněn u nových rezervací, u kterých do budoucna už DPH účtovat nebudeme.
Jelikož tento status nelze aplikovat u již ukončených rezervací, DPH
přidanou k našim servisním poplatkům bude účtována u minulých a již
přijatých rezervací.
Budeme pravidelně kontrolovat status ověření tvého EU DIČ. Pokud nebudeme
moci tvoje číslo ověřit, budeme tě informovat a poskytneme ti více
podrobností k provedení nového ověření.
**************
A drobná poznámka k textu článku - podle informací, které jsem k tématu
mezitím načetl + konzultaci se dvěma účetními (daňový a mzdový) a obsahu
poučení uvedené v Rozhodnutí o registraci od FÚ jsem si prakticky jistý, že
musím podávat daňové přiznání, nikoli pouze souhrnné hlášení - Poučení od
FÚ: "Identifikovaná osoba je povinna do 25 dnů po skončení zdaňovacího
období, ve kterém jí vznikla daňová povinnost, podat daňové přiznání."
Jdu si tedy teď nachystat data k březnovému DP. Podám přiznání a uhradím
DPH za rezervace od data registrace (19.3.)
Dobrý den,
OdpovědětVymazatděkuji za článek a všechny informace.
Můj dotaz se netýká faktur, ani identifikované osoby, ale třeba s mým dotazem máte nějaké zkušenosti.
Pronajímáme s manželem u nás v rodinném domě (tedy ubytování v soukromí) jednu místnost na booking.com. Mám ŽL, platím daně, jsem registrovaná jako Identifikovaná osoba, atd. ... Myslela jsem, že děláme vše správně. Nedávno jsem však měla kontrolu ze živnostenského úřadu, provozovnu jsem měla označenou, ale chtějí po mě kolaudaci na "ubytovací zařízení" tedy i vyjádření od hygieny a hasičů.
Jelikož pronajímáme místnost v rodinném domě, máme tuto místnost zkolaudovanou jako část rodinného domu (pro bydlení) a ne ubytovací zařízení. Stavební úřad nám potvrdil, že rodinný dům je stavbou pro bydlení a ani, když část (v tomto případě jednu místnost) příležitostně pronajmeme, nemění to jeho stanovený účel (je stále k bydlení, i když za poplatek) a tedy místnost pronajímat, dle stavebního zákonu, můžeme.
Bohužel živnostenský úřad s tímto nesouhlasí a říká, že provozovna není způsobylá pro provozování živnosti, jelikož není správně zkolaudovaná a to na "ubytovací zařízení".
Nesetkal jste se s tímto, že se musela rekolaudovat místnost v bytě nebo rodinném domě?
Děkuji
Jana
Dobrý den,
OdpovědětVymazatděkuji moc za tento článek, který mi pomohl zorientovat se v povinnostech hostitele Airbnb a díky kterému jsem se úspěšně stala identifikovatelnou osobou. Mám jen poznámku k přiznání k DPH, které teď poprvé za minulý měsíc vyplňuji. Konzultovala jsem to na FÚ v Brně a bylo mi řečeno, že v přiznání vyplním řádek č. 5, kde uvedu částku servisních poplatků za daný měsíc. Dlouho jsem ještě zjišťovala, jak tento řádek č. 5 vyplnit, a konečně jsem našla, že základ daně je tato částka a daň na výstupu je 21% DPH z této částky. Přepočet EUR na CZK jsem provedla dle pevného kurzovního lístku ČNB platného od 31. 7. 2019. Souhrnné hlášení se dle informace z FÚ za Airbnb nevyplňuje. Třeba tato aktualizace pomůže dalším lidem.
Dále jsem se snažila na Airbnb ověřit, jak je to s kolaudací nemovitosti pro poskytování ubytování, viz komentář výše, a další povinnosti, o kterých jsem se dočetla: označení provozovny, povolený počet hostů dle m2, s čímž souvisí i např. velikost odpadkového koše, dále platby za odvod srážkových vod, které se nevztahují na dlouhodobé bydlení, ale ubytování ano... - tento seznam určitě není kompletní, ale ani od Airbnb ani nikde se mi nepodařilo kompletní informace zjistit. Pokud je někdo máte, budu ráda, když se o ně podělíte.
Ještě jednou velké díky autorovi tohoto článku.
Petra
Dobrý den,
Vymazatděkuji za informace. Právě podávám přiznání k DPH a zajímalo by mne, zda se vyplňuje jen řádek 5 nebo i řádek 21. Pokud i řádek 21, tak do něj uvedu částku, kterou jsem přijala od Airbnb za poskytnutí ubytování v daném měsíci BEZ SERVISNÍHO POPLATKU?
Dobrý den,
OdpovědětVymazatděkuji moc za tento článek.
Zatím jsem od AIRBNB nedostal fakturu a nevím kde jsou uloženy.
Stanislav
Zdravím Stanislave,
Vymazatna webu Airbnb se dají najít zde: Hostitel -> rezervace -> dejte zobrazit Vše -> a vpravo u každého ubytování uvidíte tři tečky, když na ně kliknete, zobrazí se menu a úplně dole je "faktura ...". Když si ji zobrazíte, můžete si ji uložit k sobě do počítače.
Hezký den
Tomáš
Děkuji vám moc kart..
VymazatS pozdravem,
Stanislav
Dobrý den Tomaše,
OdpovědětVymazattuto činnost provozují přez vlastní sro a potřebuji aby na fakturah od AIRBNB byla zobrazena společnost, ne moje jměno, a to za účelem přihlašeni na FÚ.
Děkuji moc předem,
Stanislav
Tady bohužel neporadím. NEjlépe napsat na podporu Airbnb. Můžete i česky, oni si to přeloží.
VymazatDobrý den,
OdpovědětVymazatjá se domnívám, že dph platit musíte a to ze servisního poplatku. viz. také https://www.vasdanovyporadce.cz/ubytovaci-sluzby-airbnb/
dodávám... mám to potvrzené i z finančního úřadu 21% daň z provize, tedy ze servisního poplatku. Vy poskytnete airbnb svoje DIČ pro účely DPH. Tím bude airbnb informováno o skutečnosti, že vy jako příjemce služby jste osoba povinná k dani a nebude vám účtovat DPH k servisnímu poplatku a povinnost přiznat DPH se přenese na vás.
OdpovědětVymazatDíky za doplnění informací.
Vymazat